Конкуренция и право :: Аналитика :: Электронные торги на земельные участки. Антимонопольный аспект

Запуск государственной информационной системы торгов (torgi.gov.ru) облегчил гражданам и предпринимателям доступ к информации о проведении торгов на земельные участки. Теперь соответствующее извещение можно найти в несколько щелчков. Но многие аукционы по-прежнему проводятся «молоточным» способом, а значит, равное право доступа к торгам на земельные участки есть не у всех заинтересованных лиц.

Земельный кодекс РФ указывает на необходимость электронной формы аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды такого участка (ч. 1 ст. 39.13). Порядок проведения таких торгов устанавливает подписанный 7 октября 2022 г. Федеральный закон № 385-ФЗ (далее – Закон № 385-ФЗ), положения которого вступят в силу 1 марта 2023 г.

Проведение электронных торгов на землю и до этой даты не нарушает законодательство РФ, в том числе нормы Закона о защите конкуренции. Их можно организовать, руководствуясь Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса», а также внутренними регламентами и постановлениями, принятыми для проведения электронных торгов.

Но подавляющее большинство организаторов торгов предпочитают привычный формат, предполагающий личное присутствие участников. Татарстанское УФАС России решило разобраться, почему так происходит, и провело исследование.

Исследование Татарстанского УФАС России

В августе 2022 г. УФАС организовало опрос 45 муниципальных образований Республики Татарстан, посвященный земельным торгам.

Презумпция «молоточных» торгов

Выяснилось, что с 1 января 2019 г. по август 2022 г. в регионе объявлено 2104 торгов на землю и лишь 25 из них проведены электронно – чуть больше 1%.

Названы три основные причины такого положения дел:

отсутствие федерального закона, регламентирующего процедуру проведения электронных торгов на землю;
отсутствие электронной площадки для проведения торгов;
преимущественная реализация земельных участков по ч. 2 ст. 39.13 ЗК РФ, для которых не предусмотрены электронные торги: земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства для собственных нужд, а также реализация участков для граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств для ведения их деятельности либо для сельскохозяйственного производства.

При этом 40 муниципальных образований положительно оценили перспективу принятия закона о процедуре электронных торгов. В том числе потому, что это узаконит процедуру для того процента аукционов (пусть и небольшого), которые уже проводятся в таком виде на территории Татарстана. Из отмеченного преимущества следует, что практика и потребности экономического оборота опережают законодательное регулирование.

Однако также видно, что, внедряя передовые способы проведения торгов, органы местного самоуправления все же критично оценивают законность своих действий (или планов) по проведению торгов на земельные участки в электронном виде, так как формально до вступления в силу Закона № 385-ФЗ действует презумпция «молоточного» аукциона. В связи с этим муниципальные образования Республики Татарстан – организаторы торгов, прибегая или планируя прибегнуть к электронной форме проведения торгов, все равно (несмотря на отсутствие запрета на электронную форму торгов), по их мнению, рискуют нарушить законодательство РФ, в том числе Закон о защите конкуренции, в связи с чем электронные торги использовать не спешат.

Отметим, что презумпция «молоточных» торгов, сохранившаяся в земельном законодательстве, скорее исключение, чем норма. В природоресурсном законодательстве в целом электронная форма не в новинку. С 2018 г. так проводятся аукционы по аренде лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по купле-продаже лесных насаждений (ст. 80 Лесного кодекса РФ).

Презумпция «молоточных» торгов в земельном законодательстве скорее исключение, чем норма

Плюсы электронных торгов

40 муниципальных образований, положительно оценивших перспективу принятия федерального закона о процедуре проведения электронных торгов, отметили многочисленные плюсы такого формата.

21 из 45 муниципальных образований отдельно указали в качестве значительного преимущества облегчение (иногда упрощение) процедуры для организаторов. В частности, отпадет необходимость публиковать извещение о проведении аукциона в электронной форме в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (ч. 3 ст. 39.13 ЗК РФ), что также сократит расходы муниципального бюджета.

Муниципальные образования отмечают также, что:

актуальная информация по аукциону будет быстрее доводиться до заявителей и участников;
не будет требоваться личное присутствие на торгах и при подаче документов.

Минусы электронных торгов

3 из 45 муниципальных образований отдали предпочтение «молоточным» торгам с личным присутствием, так как, несмотря на все преимущества, у электронной формы есть и существенные для некоторых заявителей недостатки.

В частности, 11 из 45 муниципальных образований сомневаются в доступности таких аукционов для людей старшего возраста, фермеров, сельских жителей ввиду необходимости получать электронную цифровую подпись, а также трудностей при работе с компьютерами, электронными программами и площадками.

Это может потребовать обращения в специализированные организации за платными услугами, что создает барьер допуска к торгам. При этом муниципальные образования предлагают оставить аукционы с личным присутствием, на которых торгуются:

земли для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства для собственных нужд;
участки для граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств для ведения их деятельности либо участки для сельскохозяйственного производства.

Вместе с тем законодатель учел некоторые потенциальные трудности, о которых упоминали и муниципальные образования Республики Татарстан. Так, по п. 3 ст. 3 Закона № 385-ФЗ до 1 января 2026 г. установлен переходный период для торгов на указанные выше категории участков для тех муниципальных образований, где торги в электронной форме не проводятся из-за технической невозможности участия в них граждан и (или) крестьянских (фермерских) хозяйств в связи с ограничением либо отсутствием доступа к Интернету. Этот шаг позволит обеспечить плавный переход к новому формату электронных торгов.

Кроме того, по мнению УФАС, есть другой способ решить проблемы при подаче заявки для участия в электронных торгах, а также на этапах конкурентной процедуры. Во многих вопросах могут помочь сами организаторы аукциона или сотрудники многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Требование личного присутствия

Заявители и участники аукционов на земельные участки нередко сталкиваются с трудностями как на этапе подачи заявки, так и уже участвуя в торгах.

К примеру, организаторы аукциона часто требуют лично подавать документы для участия и только в определенное время (с 10:00 до 12:00). С формальной точки зрения аукцион проводится, возможность принять участие в нем есть у неограниченного количества лиц. Но фактически доступ к участию значительно ограничен способом и временем подачи заявки, что противоречит закрепленным в ст. 8 Конституции РФ принципам единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, услуг, поддержки конкуренции, свободы экономической деятельности на всей территории России.

Проанализировав судебную практику, отметим, что требование лично подавать заявку блокирует возможность участия в аукционе заинтересованных лиц, проживающих за пределами соответствующего муниципального района, а также субъекта РФ. В статьях 39.11 и 39.12 ЗК РФ нет императивного условия о необходимости личной подачи заявки, они не ограничивают конституционное право заявителей на обращение в органы власти условием только непосредственного присутствия.

Эта позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу № А33-32178/2017, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2022 по делу № А46-10936/2021 (оставлены без изменений определениями ВС РФ от 29.11.2018 № 302-КГ18-19272 и от 27.06.2022 № 304-ЭС22-10602).

Таким образом, органы местного самоуправления создают искусственный барьер для участия в земельных аукционах, и преимущество получают жители того региона, где торгуется участок. Но и для них все осложняется тем же личным присутствием.

Органы местного самоуправления создают искусственный барьер для участия в земельных аукционах

Проблема вымогательства

Торги могут проводиться, а земельный участок – выделяться для его продажи или предоставления в аренду по инициативе заинтересованных в нем гражданина или юридического лица (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В заявлении таких лиц в уполномоченный орган о проведении торгов должен быть указан кадастровый номер участка, который присваивается при государственном кадастровом учете после проведения кадастровых работ. Расходы на эти работы, а также иные сопутствующие постановке участка на учет траты несут физические или юридические лица, заинтересованные в предоставлении им земли. При личном участии быть на аукционе имеют право все, кто подал заявки, но цели их присутствия не всегда однозначны.

Так, иные лица, заявившиеся на торги, могут вымогать у заинтересованного лица деньги в обмен на отказ от конкурентной борьбы. В случае отказа вымогатели могут реализовать модель поведения «таран», искусственно завышать цену арендной платы.

При таких обстоятельствах стоимость аренды даже небольшого земельного участка (например, 6 соток) может быть увеличена до нерентабельной для победителя, а отказ от заключения договора на торгах грозит включением победителя в реестр недобросовестных участников аукциона (ст. 39.12 ЗК РФ).

Принимая во внимание все эти особенности, считаем, что электронная форма обеспечит прозрачность процедуры земельных торгов, поможет установить объективную цену на участки, снизить риск сговора участников аукциона до его проведения, а также не допустить реализации противоправных моделей поведения, ведь у участников не будет возможности лично контактировать друг другом до и во время конкурентной процедуры.

Электронная форма обеспечит прозрачность процедуры земельных торгов

Это подтверждают и итоги опроса Татарстанского УФАС России: 40 из 45 муниципальных образований отметили, что введение электронных торгов на землю положительно повлияет на развитие конкуренции, число участников торгов может увеличиться.

С нашей точки зрения, Закона № 385-ФЗ – значимый шаг в развитии конкуренции при электронной форме торгов. Он позволит нивелировать ряд серьезных недостатков «молоточных» аукционов.

Журнал «Конкуренция и право»

Читать Подписаться

08 ноября 2022 г.

←

→